Бесплатная консультация юриста:
8 (800) 500-27-29 (доб. 553)
СПб и Лен. область:Санкт-Петербург и область:
+7 (812) 426-14-07 (доб. 318)
Москва и МО:
+7 (499) 653-60-72 (доб. 296)
Получить консультацию

Как узаконить гараж через суд

Зачем это необходимо

По законодательству РФ права владения и собственности имеют разные значения. На основании права на владение хозяин может только пользоваться имуществом, юридические операции типа продажи, сдачи в аренду, передачи по наследству и другие не должны совершаться. Но из-за несовершенства законодательства РФ именно так и делают владельцы без прав на собственность. При проверке контролирующими органами и в судебном порядке любую такую сделку можно признать ничтожной.

Если гараж, который стоит 15 лет, все-таки узаконить, то на основании прав собственности на законных основаниях можно совершать какие угодно правовые действия. Без решения суда лишить гражданина собственности невозможно.

Для узаконивания гаражной постройки могут быть такие причины:

  • Гараж достался по наследству от умершего родственника, но документов на него нет.
  • Наследство, по которому должен быть получен гараж, не было оформлено в течение 6 месяцев после смерти наследодателя. Если наследодатель и наследник проживали по одному адресу, то оно может перейти автоматически, в другом случае наследственные права придется оформлять через суд.
  • Документы на куплю-продажу были оформлены неправильно. Фактически владельцем остается прежний хозяин, а постройка перешла к другому человеку на основании расписки.
  • При оформлении в документах была допущена ошибка. Организация, которая оформляла их, не соглашается сделать изменения или закрылась, тогда вопрос необходимо решать в суде. Потребуется доказать, что истец – настоящий собственник, а ошибка – всего лишь опечатка.
  • Другие.

В каких случаях это происходит?

К числу таких ситуаций могут относиться нижеследующие:

  1. наследственные споры при отсутствии надлежащей документации на гараж.
  2. Раздел имущества между супругами после развода.
  3. Запрет правления ГСК на выход владельца бокса из совместного владения, оформлением доли в праве собственности.
  4. Самострои, на которые не получена документация, в том числе – владение таковыми более 15 лет.
  5. Иные случаи, когда отсутствует правоустанавливающая документация и объект не поставлен на кадастровый учёт.

Многие гаражи строились вблизи жилых домов граждан, с разрешения ЖЭУ, и иных инстанций и уполномоченных должностных лиц, имеющих право санкционировать застройку. Иногда такие разрешения были получены в устной форме, не получив официального подтверждения.

В других случаях, учреждение, давшее разрешение на строительство перестало существовать, а владелец гаража не получил или утерял свидетельство разрешения на постройку.

С чего начать процедуру признания права собственности?

Процедура признания права собственности всегда начинается с досудебного урегулирования вопроса.

Только после того, как виновная сторона откажется от восстановления ею нарушенных прав владельца гаража, допускается подача иска.

Предварительные действия зависят от специфики ситуации.

Например, если прецедент спора возник между наследниками – вначале официально оповещаются лица, незаконно завладевшие наследуемым имуществом, в числе которых находился гараж.

То же самое касается вопросов, связанных с разводом. Если мирная передача или продажа гаража не происходит, виновное лицо уведомляется официально о передаче вопроса в суд.

В случае спора с администрацией или юридическим лицом правила досудебной процедуры нижеследующие:

  1. если отсутствует правоустанавливающий документ, требуется обратиться в районное отделение администрации, по месту расположения объекта. Подать запрос на признание права собственности. В случае отказа обратиться в суд.
  2. При споре с правлением ГСК обратиться с заявкой к председателю правления. После получения официального отказа, обратиться в суд.

Без проведения досудебной процедуры, возбуждение гражданского процесса начато не будет. На этом этапе уже должны быть собраны документы, доказывающие правоспособность владельца гаража.

Документы для подачи искового заявления

Доказательство проведения досудебного урегулирования определяется на основании:

  • уведомления о получении заказного письма виновной стороной;
  • официального отказа администрации в признании права собственности;
  • отказа правления ГСК от выдела доли.

Кроме этого требуется представить доказательства правоспособности исковых притязаний. В их числе могут находиться все законные способы подтверждения того, что гараж принадлежит взыскателю, например:

  • акты независимой экспертизы;
  • административные и иные правоспособные акты;
  • справка из БТИ, при наличии – техпаспорт;
  • акт ввода объекта в эксплуатацию – при наличии;
  • кадастровый паспорт и свидетельство о собственности – при наличии;
  • договор имущественной сделки – если объект приобретался;
  • квитанции о понесённых расходах;
  • письменные и устные свидетельские показания.

Для наследников – выписка из наследственного дела от нотариуса и свидетельство о наследстве. Для супругов – доказательство, что имущество приобретено в браке на основании статьи 35 СК РФ, свидетельство о разводе. Для имущественных исков – справка от независимого оценщика.

Кроме перечисленного, в пакет документов могут входить все бумаги, имеющие отношение к спорному вопросу и подтверждающие правомочие истца. Документы представляются в виде оригиналов и копий по числу ответчиков, согласно статье 132 ГПК РФ.

Варианты легализации

Если гражданин возвел гаражную постройку, однако заранее не подготовил необходимую разрешительную документацию, ему следует подумать об узаконении принадлежащего ему объекта недвижимости.

Исходя из конкретных обстоятельств нужно выбрать подходящий способ узаконения:

 С помощью закона о «дачной амнистии» В Федеральном законе под № 93 устанавливается, что физические лица, которые владеют участками земли или постройками, сооруженными на них, не узаконенными в надлежащем порядке, имеют право быстро и без особых оформить права на такие объекты недвижимости.

Воспользоваться таким упрощенным порядком можно при соблюдении двух условий:

  • Земельный участок получен в пользование от органов местного самоуправления до 30.10.2001 г. (либо получен по наследству от лица, которому передана данная земля);
  • Участок земли относится к категории индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или личное подсобное хозяйство (ЛПХ) или СНТ – садовое некоммерческое товарищество
Через обращение в судебные инстанции если муниципальные органы приняли отрицательное решение по заявлению об узаконении гаража в порядке «дачной амнистии», гражданин имеет право на обращение в суд и данным путем узаконить свою самовольную постройку.

Чтобы суд принял положительное решение в рамках судебного разбирательства нужно соблюсти ряд требования:

  1. Если отсутствуют претензии со стороны собственников соседних земельных участков.
  2. Гараж должен быть находиться на участке, который принадлежит лицу  по праву личной собственности.
  3. Постройка соответствует действующим строительным нормам и правилам, а также санитарным требованиям и правилам безопасности
Путем обращения в градостроительные органы муниципалитета в отдельных случаях, если строение не представляет опасности для третьих лиц и их права и законные интересы не нарушаются, органы архитектуры могут выдать владельцу гаража необходимые ля оформления документы. После получения таких документов на строительство, узаконение гаража не вызовет каких-либо сложностей

Вышеназванные способы легализации рассчитаны на то, что земля, на которой находится постройка, принадлежит на праве собственности либо используется по договору аренды у органов местного самоуправления в соответствии с действующим законодательством.

В случае, если на участок нет законных прав, то сначала потребуется приватизировать его в стандартном порядке. Земельный участок может быть приватизирован на бесплатной основе в силу закона «о дачной амнистии»

Нормы законодательства

Основными правовыми актами, регулирующими узаконение гаража являются следующие:

 ГК РФ (Гражданский кодекс) который закрепляет:

  • определение самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ);
  • права обладателей участков земли, связанных со строительством на них (статья 263 ГК РФ);
  • судебное производство с целью легализации самовольных построек (статья 8 ГК РФ)
 Закон «О дачной амнистии» (Федеральный закон N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»)  который вводит упрощенную схему узаконения:

 

  1. Объектов недвижимости, расположенных на землях предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)
  2. Недвижимого имущества, для строительства или реконструкции которого не нужно получать разрешительные документы.
  3. Объектов недвижимости, возводимых на личном приусадебном участке.

Кроме того, узаконение объектов недвижимости регулируется нормами градостроительного законодательства. В частности в ст. 52 ГрК РФ установлена процедура получения разрешения на возведение объекта капитального строительства.

Какие виды гаражей существуют

Прежде чем начинать процедуру оформления гаража, следует выяснить к какому виду объектов недвижимости его можно отнести.

В зависимости от вида гаража определяется порядок действий по легализации строения, а также вообще ее надобность:

  Объекты капитального строительства важнейшей характеристикой данной постройки является невозможность ее отделения (перемещения) от участка без утраты стоимости, а также функционального назначения. Такие гаражи обязательно имеют под собой фундамент, а строительный материал для стен — это кирпич либо бетон. Возведение такой постройки связано с необходимостью получения разрешения на строительство от органов государственной власти
 Гаражный бокс Является частью крупного капитального здания, которое поделено на несколько секций. Такие строения преимущественно строятся на участках гаражных кооперативов, главной областью деятельности ГСК является сдача гаражей в пользование автовладельцам
 Металлические гаражи («ракушки») Вспомогательные разборные, быстро перемещаемые постройки, у которых не имеется фундамента. Зачастую материалом служит  металлоконструкции. Для строительства такой постройки не нужно получать разрешительные документы. Если такой гараж находится на территории личного участка земли, то никакое оформление не требуется

Возможно ли это

В первую очередь, стоит разобраться в том, к какой категории относится гаражный бокс, где именно он находится, а также с какой целью осуществляется процедура узаконивания.

Если вынесенное решение является однозначным, то есть человеку нужны все необходимые документы, подтверждающие право собственности на указанную недвижимость, то в таком случае ему нужно будет подготовиться к довольно продолжительному процессу оформления. При этом стоит сразу оговориться, что далеко не всегда возможность проведения такой процедуры предусматривается действующим законодательством.

Таким образом, невозможно приватизировать гараж без документов, если:

  • гараж изготовлен из металла;
  • земельный участок, на котором находится данная недвижимость, принадлежит другому человеку;
  • земельный участок, на котором находится гараж, является арендованным.

Во всех остальных ситуациях процедура рассмотрения вопроса будет осуществляться индивидуально, в связи с чем лучше заранее проконсультироваться с квалифицированным юристом.

Для чего нужно оформлять гараж как частную собственность



Законодательство РФ разделяет право владения и право собственности. Владелец может пользоваться имуществом, но делать другие операции с недвижимостью (сдача в аренду, продажа, передача по наследству и прочее) он не имеет юридических оснований. На практике, из-за несовершенства законодательства, человек может годами пользоваться гаражом, сдавать его в аренду, даже продать или подарить его. Но любая сделка при проверке будет признана законом ничтожной, и владелец может остаться ни с чем.

Гараж нельзя приватизировать, но можно оформить гараж в собственность. Собственник вправе официально распоряжаться имуществом по своему усмотрению: сдавать в аренду и получать за это доход, может продать или подарить его. Закон защищает частную собственность – никто не может быть лишен её без письменного решения суда.

Причин узаконить гараж много. Самые распространённые из них:

  1. Ваш родственник оставил в наследство бокс, который не успел оформить по всем правилам. В этом случае можно оформить право собственности только через суд.
  2. По какой-либо причине вы пропустили шестимесячный срок и не приняли наследство. Если наследники и умерший родственник проживали или были прописаны по одному адресу, наследство переходит к ним автоматически. Если же адреса разные, придётся обратиться в суд для оформления наследства в виде гаражного бокса. При этом нужно будет доказать то, что вы не знали об открытии наследства, а также тот факт, что обратились в суд максимум через полгода после того, как узнали об открытии наследства и пропущенном сроке.
  3. Неправильно оформленные документы купли-продажи. Поскольку гаражи на территории СНГ – один из наиболее спорных объектов, и с документами происходит путаница уже не первый год, часто практикуют покупку по расписке. Получается, что все официальные документы оформлены на прежнего владельца, и в случае проверки можно остаться без собственности. Кстати, купить зарегистрированный по всем правилам гараж желающих всегда больше, и цены на такие объекты выше на треть. Если вы планируете сдавать в аренду или продать свой гараж, лучше решить этот вопрос, собрав документы, или через суд.
  4. В документах на гараж допущена ошибка в личных данных или важных характеристиках. Если организация, которая выдала документы, не соглашается внести изменения, или её на сегодня не существует, а правопреемник неизвестный, нужно решать вопрос через суд. Главное – доказать, что документы выданы вам как собственнику, а не другому лицу, а ошибка является опечаткой или неверно внесенными данными.

Нужно или нет оформлять?

Существует мнение, что гараж и некоторые другие строения не требуют узаконения (в зависимости от главы «узаконение» в настоящей статье подразумевает: первое — это регистрация права собственности в Росреестре при наличии необходимого пакета документов, второе  — это признание права собственности в судебном порядке на самовольную постройку). Это опасное заблуждение. Капитальный гараж – это такой же объект недвижимого имущества, как и дом. Если нет оформленного права собственности, то проведение любых операций: дарение, завещание и продажа будет невозможна.
Особая опасность в том, что с развитием активной городской застройки, не оформленные во владение, могут просто снести без любых компенсаций владельцу. Причем это касается не только индивидуальных строений, но и ГСК.

Важно! Если имеется оформленное право собственности, при сносе постройки за нее будет выплачена компенсация, которая даст возможность возвести новый.

Оформление касается только капитальных строений, металлические переносные продаются как любой другой товар, и их можно по желанию переносить куда угодно. Но на железные «ракушки» оформление в собственность не распространяется вовсе.
Больше всего трудностей появляется у тех, кто считает себя владельцем гаража в ГСК. Массовые застройки таких объектов осуществлялись в 70-х годах, в то время необходимости регистрации не было. Вместе с этим было очень много нарушений, собственно документы хранились без особого трепета, а порой даже уничтожались.
Не стоит думать, что узаконение гаража – это очередное требование властей, в большей мере – это защита собственности. Если муниципалитет примет решение о создании нового микрорайона или озеленении территории, то неприглядные гаражи достаточно легко будут снесены, если не будет хотя бы одного собственника.