Бесплатная консультация юриста:
8 (800) 500-27-29 (доб. 553)
СПб и Лен. область:Санкт-Петербург и область:
+7 (812) 426-14-07 (доб. 318)
Москва и МО:
+7 (499) 653-60-72 (доб. 296)
Получить консультацию

Доверенность на переход права собственности на недвижимое имущество

Понятие и основания собственности

Чтобы разобраться, когда право собственности на любую недвижимость возникает, следует понимать, что оно означает. С юридической точки зрения собственность подразумевает под собой возможность реализации трех правомочий:

  • владения;
  • пользования;
  • распоряжения.

Важно! Пользоваться имуществом можно, к примеру, уже после подписания договора купли-продажи. Владение же наступает лишь после составления акта передачи объекта. Но это еще не собственность. Ведь распоряжаться имуществом владелец еще не вправе. А вот когда он пройдет процедуру регистрации в Росреестре, наконец наступит полноценное и абсолютное обладание вещью.

Лицо может получить недвижимость в результате покупки, переходу по наследству, обмену, долевом или паевом участии в строительстве, самостоятельного возведения дома. Рассмотрим каждое из этих оснований, чтобы понять, когда возникает право собственности.

  1. При наследовании недвижимости наследник считается собственником уже при вступлении в наследство. Однако распоряжаться таким имуществом он все равно не сможет до тех пор, пока не зарегистрирует его.
  2. При покупке собственность приобретается пошагово: договор дает право пользоваться недвижимостью, акт передачи — владеть объектом, и лишь регистрация — распоряжаться им в полной мере.
  3. При дарении все права наступают лишь после регистрации. Договор в данном случае означает только желание подарить объект.
  4. В случае с обменом полноценное владение имуществом наступит после регистрации. Договор и акт являются предварительным этапом для действий в Росреестре.
  5. Паевое участие чаще всего используется при строительстве дач в садоводческих товариществах, гаражей в кооперативах и другом подобном строительстве. Владение станет полноправным в данном случае после выплаты последнего пая, а возможность распоряжения наступит после государственной регистрации.
  6. При долевом участии договор подписывают со строительной компанией. Владение в не начнется после его подписания, а также получения акта о передачи. Право собственности на квартиру наступит после регистрации.
  7. Если же гражданин решил построить дом своими силами, то у него изначально предполагается право владения возводимым имуществом. Но несмотря на то, что он может жить и пользоваться им, и никто кроме него на жилье не претендует, отчуждать его или передавать по наследству нельзя. Поэтому и в данном случае право собственности возникает с момента государственной регистрации.

Для чего нужна госрегистрация

Понятия «владелец» и «собственник» на первый взгляд тождественны, но это не так. Понять разницу будет проще на примере. Если гражданин купил квартиру на основании договора купли-продажи, выполнил все обязательства — он владелец. Но собственником покупатель станет только после того, как переоформит «право собственности». Тогда он сможет:

  • продать свою недвижимость;
  • обменять квартиру на другую;
  • сдать жилье в аренду;
  • передать недвижимость в залог при оформлении ипотеки или совершить иные действия, связанные с распоряжением имуществом.

Теперь необходимо определиться — когда происходит переход права собственности на недвижимое имущество. Во-первых, нужно основание, то есть факт передачи недвижимости, подтвержденный документально. Таким документом может быть (ст. 14 закона №218-ФЗ):

  • договор о приватизации имущества;
  • договор долевого участия в строительстве, если планируется получение квартиры от застройщика, или договор уступки прав требования;
  • договор купли-продажи;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор мены;
  • договор дарения;
  • решение суда о разделе имущества;
  • соглашение об ипотеке;
  • соглашение о разделе имущества между супругами;
  • договор пожизненного содержания с иждивением.

Все эти документы являются первоисточниками для получения сведений о законности оформления права собственности. И если госслужащий потребует правоустанавливающий документ, необходимо предъявить один из перечисленных. Наиболее часто основанием для перехода права собственности становится договор купли-продажи имущества.

Участниками процессов, предполагающих переход права собственности, могут быть физические и юридические лица, родственники или третьи лица. К продавцу предъявляется ряд требований:

  • дееспособность;
  • достижение совершеннолетнего возраста;
  • наличие права собственности на недвижимость.

За недееспособных, несовершеннолетних граждан могут выступать их официальные опекуны с разрешения органов опеки и попечительства. Они же будут оформлять правоустанавливающие документы, участвовать в регистрации права собственности.

Основной риск покупателя

Право, которое подтверждает владение квартирой как собственностью, может переходить по разным основаниям. В большинстве случаев это договор купли-продажи, однако наряду с ним могут быть и такие случаи:

  • мена;
  • дарение (в том числе в качестве приза в лотерее, акции и т.п.);
  • переход по завещанию после открытия наследства;
  • приватизация муниципального или федерального жилья;
  • отчуждение по решению суда (например, в связи с арестом за неуплату долгов, алиментов и т.п.).

Переход права собственности может осуществляться между разными владельцами:

  • переход доли или всего объекта;
  • обмен между физлицами;
  • между юрлицами;
  • между физическим лицом и юридическим лицом, и наоборот.

С точки зрения закона нет значения, кто именно продает квартиру или другой объект. Но в случае с частными гражданами важно учесть сразу несколько требований:

  • факт правомерного владения объектом (квартира находится в личной собственности на законных основаниях);
  • полная дееспособность;
  • совершеннолетие.

При этом обязательно соблюсти 2 процедуры:

  1. Подписать соответствующий договор (в большинстве случаев купли-продажи).
  2. Зарегистрировать право в государственном органе (отделение Росреестра).

На обоих этапах участвует и покупатель, и продавец недвижимости. Каждая сторона может прислать своего представителя, который действует на основании заверенной нотариусом, актуальной доверенности. Эти две процедуры выполняются в разное время, что и создает определенные риски для покупателя. Они связаны с тем, что продавец может оказаться недобросовестным, что проявится в следующих его действиях/бездействии:

  1. Уклонение от процедуры регистрации. То есть продавец подписывает договор, получает денежные средства наличными или банковским переводом, но не является на процедуру государственной регистрации.
  2. Подписание нескольких договоров купли-продажи на одну и ту же квартиру, но с разными лицами. При этом собственник получает средства целиком (или аванс), но также уклоняется от процедуры регистрации права.

Таким образом, покупателю следует не только тщательно проверять юридическую чистоту объекта (для этого в первую очередь любой гражданин может заказать выписку из ЕГРП), но и обратить внимание на текст договора купли-продажи или другого документа. А именно следует учесть, когда происходит аванс, перечисление полной суммы в пользу продавца, а также когда будет совершена регистрация самого права собственности.