Бесплатная консультация юриста:
8 (800) 500-27-29 (доб. 553)
СПб и Лен. область:Санкт-Петербург и область:
+7 (812) 426-14-07 (доб. 318)
Москва и МО:
+7 (499) 653-60-72 (доб. 296)
Получить консультацию

Как продать квартиру с мат капиталом при разводе

Как при разводе делится квартира купленная на материнский капитал

В законе «О мерах господдержки семей» (ч.4, ст.10), сказано, что жилье, купленное с привлечением материнского капитала должно быть оформлено в общую собственность как родителей, так и детей (причем всех детей, а не только того, который и стал причиной получения денег от государства). На каждого оформляется его доля. Проблема в том, что этот закон никак не указывает, каким образом определяется доля. В одних судах принималось решение, что ребенок получает только долю от суммы материнского капитала, в других – что он имеет право на долю от всей квартиры.

Окончательное решение принял Верховный суд, рассмотрев жалобы истцов, которые в результате решений нижестоящих инстанции теряли значительную часть имущества. Так, принято решение, что недвижимость, приобретенная с использованием маткапитала разделяется на равные доли между всеми собственниками (включая сюда и детей). Такая мера, в отличие от предыдущих постановлений судов, помогает защитить права ребенка и потому признана приоритетной.

Как можно использовать материнский сертификат для улучшения жилищных условий

Существует два пути вложения сертификата в ипотечную квартиру:

  1. Ипотечный кредит уже оформлен, рождается второй ребенок, семья вкладывает сертификат в досрочный платеж в размере материнского капитала.
  2. Семья решила купить квартиру в ипотеку и в качестве первого взноса оформила сертификат.

И в том и в другом случае после погашения всего кредита родители обязаны оформить часть жилого помещения в собственность детей. При этом в случае внесения сертификата в качестве первого взноса, дети надежнее защищены в реализации прав на жилое помещение, так как имеется возможность сразу же, при оформлении ипотечного кредита закрепить за несовершеннолетними их долю.

Но закон не исключает выдачу материнского капитала и отцу, это происходит в следующих ситуациях:

  • мать лишается родительских прав;
  • женщина умерла или есть решение суда о признании ее умершей;
  • мать осуждена за преступление против своих детей.

Как делится квартира, купленная на материнский капитал, при разводе

Необоснованный отказ в совершении регистрационных действий Сразу после расторжения брака перед бывшими супругами стоит задача обеспечения обоих отдельным жильем. По общему правилу, квартира, при условии приобретения ее после свадьбы, принадлежит супругам на равных правах. Казалось бы, нет ничего проще продать ее и разделить деньги, использовать причитающуюся каждому сумму для покупки личной квартиры.

Но: Жилищная проблема разведенных супругов немного сложнее, если есть ипотечный договор, действующий на момент расторжения брака.

Ситуация становится еще труднее, если ипотека частично погашена средствами материнского капитала. Проанализируем, можно ли продать такое жилье без негативных последствий и как решается подобная проблема на практике см.

Использование материнского капитала Существует два основных способа реализовать материнский капитал: внести досрочный платеж в его размере по уже действующему на момент рождения второго ребенка ипотечному кредиту; оформить материнский капитал в качестве первого взноса при покупке жилья.

И в первом, и во втором случае родители обязаны после погашения долга обеспечить детей квадратными метрами в официальном порядке.

Заметим, что дети надежнее защищены в своих правах на жилище во втором варианте, поскольку при первоначальном взносе капиталом квартиру можно разделить на доли, закрепив сразу за детьми. Что будет с ипотекой и материнским капиталом после развода Если квартира находится в ипотеке по материнскому капиталу, то после окончания бракоразводного процесса лучшим решением будет погасить долг.

В этом случае прекращение долговых обязательств с залогом в виде квартиры избавят бывших супругов от ненужных проблем. После снятия обременения и оформления долей квартиру можно продать, решив таким образом жилищный вопрос по отдельному проживанию.

Но в более чем половине случаев развода квартира, оплаченная частично материнским капиталом, остается в ипотеке, поскольку у заемщиков нет денежных средств на ее погашение.

В такой ситуации есть следующие варианты: при разделе имущества в суде ставить вопрос о разделении ипотечного долга из-за развода , составления нового графика платежей и обоюдного погашения обязательства заметим, что банки неохотно соглашаются на такое решение ; чтобы не делить ипотечный долг, попробовать обратиться к банку с заявлением о предоставлении двух кредитов бывшим супругам, по общей сумме равных остатку ипотеки: после ее погашения квартира перестанет быть залогом, в итоге оба супруга несут личную ответственность за неисполнение своего обязательства; не ставить вопрос о разделе имущества и продолжать погашение ипотечного долга по договоренности письменной или устной сторон.

Заметим, что в этом случае при отсутствии иного жилья проблема раздельного проживания решена не будет. Кому достанется материнский капитал при разводе По закону, материнский капитал дается государством не ребенку, а одному из родителей в интересах ребенка.

Будет ли учитываться, кем получена ссуда и кто будет проживать вместе с детьми? Как делится материнский капитал при разводе? Следует признать, что напрямую сумма материнского капитала при расторжении брака не делится, но действуют общие правила гражданского законодательства при разделе имущества.

Так, суд может принять во внимание то обстоятельство, что с матерью остаются проживать дети. Следовательно, право распоряжения долями несовершеннолетних, полученных ими в силу действия обязательства о выделе, принадлежит матери. Становится ясно, что при разводе имеют право на материнский капитал дети и тот родитель, кто с ними проживает.

Можно ли продать квартиру с непогашенным ипотечным долгом В последнее время банки все чаще дают согласие на продажу ипотечной квартиры. Обязательным условием при этом служит перечисление покупателем суммы, равной остатку долга в день сделки, на счет банка. Такой выход при разводе совершенно неприемлем в случае, если квартира была куплена на материнский капитал.

Обязательное выделение долей детям Дело в том, что между стадией снятия обременения и продажей квартиры необходимо выполнение обязательства о выделении долей детям , в противном случае сделка купли-продажи может быть признана ничтожной по иску прокурора.

На сегодняшний день в России уже есть прецеденты принудительного возвращения в казну государства суммы, эквивалентной материнскому капиталу, по причине невыполнения обязательства разделения долей между всеми, в том числе и несовершеннолетними, членами семьи.

Можно ли продать квартиру без выделения долей несовершеннолетним, а затем выделить доли в новой купленной квартире? Такая неприятная ответственность возврат суммы материнского капитал в бюджет касается и тех, кто сразу после продажи жилья без соблюдения предварительной процедуры выделения долей детям приобрел другое жилье.

Даже при наделении в новом жилом помещении детей долями сделка по продаже квартиры, купленной по материнскому капиталу и не оформленной в долевую собственность с участием детей, признается недействительной. К примеру, дом, купленный посредством материнского капитала в качестве первого взноса, изначально зарегистрированный как долевая собственность родителей и детей, дополнительно разделять не нужно, достаточно представить в регпалату закладную и справку о погашении ипотеки в полном объеме; знать, что обязательство о выделе долей детям необходимо исполнить в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилья.

Это правило предусмотрено Федеральным законодательством как для семейных пар, так и для тех, кто пережил развод, после которого осталась ипотека с материнским капиталом; основным правилом определения размера доли, которая должна быть выделена ребенку, служит тот минимум квадратных метров, который предусмотрен в регионе проживания для одного человека к примеру, в Москве, Омске, Белгороде и пр.

Когда поможет только суд При отказе одного родителя выполнить обязательство обеспечения ребенка долей жилья, второму родителю следует обратиться в суд.

При этом если состоялся развод, но не раздел имущества, в иске можно ставить сразу два вопроса по квартире, приобретенной в ипотеку с материнским капиталом: определение долей между бывшими супругами и одновременно детьми у нотариуса сделать это сразу невозможно.

Кроме того, на практике встречаются случаи, когда бывшим супругам невозможно выделить доли детям после погашения ипотеки с материнским капиталом.

В таких ситуациях ничего не остается, как обратиться в суд с соответствующим проблеме заявлением. К примеру, после выплаты ипотеки и снятия обременения нотариус составил соглашение о выделе долей детям, но государственные органы отказываются их регистрировать по причине ареста имущества бывшего супруга-должника.

Чтобы избежать такой ситуации, необходимо уже при разводе выяснить наличие или отсутствие ареста на недвижимое имущество или других причин, по которым регистрация долей проведена быть не может. Снять арест с долей, которые были определены в нотариальном соглашении, можно только в судебном порядке.

Необоснованный отказ регпалаты в совершении регистрационных действий Неожиданным и неприятным может стать отказ регистрационных органов удостоверить разделение долей в совместном жилье.

Так, при письменном или устном, такое тоже бывает на практике отказе в совершении регистрационных действий необходимо знать, что действия инспектора можно обжаловать в судебном порядке. При этом возможно не только признать действия по отказу в совершении государственной регистрации не соответствующими закону, но и по суду обязать удостоверить сделку или выдел долей.

Чтобы избежать возможных препятствий на этапе государственной регистрации, необходимо знать следующее: проводить регистрацию квартиры, купленной с помощью материнского капитала, можно только после снятия обременения в установленном порядке; в случае отсутствия разделения долей на момент оформления ипотеки регистрация будет проходить в два этапа: после определения долей на бывших супругов и последующего соглашения о выделе долей детям; если сразу после развода и надлежащего оформления квартиры по долям появилась возможность её продажи, то регпалата зарегистрирует сделку только при предоставлении согласия органа опеки; при изначальном разделении квартиры на доли ещё до ипотеки сотрудники регпалаты не вправе требовать для совершения государственной регистрации нотариального соглашения.

Автор: Куприянова Вера Николаевна Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях.

Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

Ипотека при разводе с детьми: материнский капитал

Государственная программа «Материнский капитал» предусматривает предоставление денежных средств по сертификату одному из родителей после рождения второго и последующих детей. Потратить деньги можно на улучшение жилищных условий, обучение ребенка или формирование накопительной части пенсии.

Чаще всего супруги решают использовать материнский капитал для первоначального взноса при оформлении ипотеки, а при разводе и наличии детей сталкиваются с рядом трудностей:

  • Невозможность продать недвижимость, т.к. до погашения долга она находится в залоге у банка.
  • Вынужденное проживание на одной территории по вышеуказанной причине.

Процедура раздела квартиры с материнским капиталом может быть произведена только после полного погашения долга, но здесь важно учитывать, что доля жилплощади должна быть выделена детям.

В чем особенность квартиры с материнским капиталом?

Жилище, приобретенное на деньги из материнского капитала, закреплено за детьми. Определенная доля принадлежит им. Доля также может быть еще не получена ребенком (в случае ипотеки), но прописана в обязательстве – то есть родители обязуются предоставить несовершеннолетнему часть собственности после погашения кредита. В любом случае, если жилье было куплено частично при поддержке материнского капитала, оно должно выполнять свою основную функцию – улучшать жилищные условия детей и частично принадлежать им.

Право ребенка на долю в квартире строго соблюдается. При продаже жилья, купленного на семейный сертификат, необходимо доказать, что ребенок получит равнозначную долю в ином объекте недвижимости. Доказывать этот факт необходимо Органам опеки и попечительства. Без согласия ООиП проводить сделку по купле-продаже квартиры нельзя.

Хотя существуют варианты, при которых долю ребенку в новом жилье можно не выделять:

  • деньги, полученные с продажи жилища, идут на накопительный или стандартный счет ребенка;
  • средства от продажи выделяются для лечения остро больного ребенка;
  • несовершеннолетний получает долю в другом жилье – например, в доме бабушки и дедушки.

Обратите внимание, что даже при переведении средств на накопительный или стандартный счет, родитель или опекун не получает прав свободно распоряжаться деньгами. Счет открывается на имя детей, что делает невозможным обращение с деньгами без согласия несовершеннолетних (если они уже достигли 14 лет). Если ребенок – малолетний, то его согласие не требуется, однако, разрешать вопрос о снятии денег придется опять с ООиП. Органы опеки должны проверить, не будут ли родители использовать средства в своих личных целях, пойдут ли они действительно на улучшение условий жизни ребенка. После получения разрешения и использования денег необходимо представить подробный отчет о приобретениях.

Закон устанавливает, что при смене квартиры, приобретенной на материнский капитал, доля ребенка должна сохраниться в полном объеме. То есть, доля не может быть меньше прежней, допустимо только ее увеличения. На деле разрешается формально уменьшать долю, если:

  • сохраняется метраж доли (в двухкомнатной квартире у ребенка было 15 метров и одна четвертая квартиры, в трехкомнатной – также 15 метров, но уже одна шестая квартиры);
  • сохраняется оценочная стоимость доли (сокращается метраж, но при этом сама доля за счет переезда в более элитный район стоит столько же, как и прежняя).

Особенно тяжело продавать квартиру после развода. Выполнять требования о предоставление новой доли в квартире при разводе бывшим супругам не хочется – тогда придется вместе жить. В таком случае новая доля заменяется денежной компенсацией. В таких условиях тоже сокращается снижение метража доли ребенка.