Бесплатная консультация юриста:
8 (800) 500-27-29 (доб. 553)
СПб и Лен. область:Санкт-Петербург и область:
+7 (812) 426-14-07 (доб. 318)
Москва и МО:
+7 (499) 653-60-72 (доб. 296)
Получить консультацию

Договор аренды нежилого помещения перепланировка

Что такое переустройство нежилого помещения

Понятие переустройства помещений содержится в статье 25 Жилищного кодекса РФ, а порядок и условия работ раскрываются в нормах главы IV ЖК РФ. Эти положения применимы и к переустройству нежилых помещений. Для нежилых объектов недвижимости такого понятия в федеральном законодательстве нет, однако в некоторых регионах России изданы свои нормативные акты, которые регламентируют проведение перепланировки в нежилых зданиях.

В частности, на территории столицы действует Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП, которое не просто дублирует нормы федерального законодательства, но и детально регламентирует каждый этап согласования переустройства и согласование проекта для выполнения работ — этот закон о перепланировке нежилых помещений применяется всеми госорганами в Москве.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров – звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Также при согласовании и утверждении проекта необходимо руководствоваться требованиями Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Юридически

Официальное понятие переустройства содержится в статье 25 ЖК РФ и включает в себя установку, замену или перенос следующих видов оборудования:

  • инженерных сетей и коммуникаций, расположенных в пределах нежилого помещения;
  • санитарно-технического оборудования;
  • электрических сетей и оборудования;
  • иных видов коммуникаций и оборудования, которые являются неотъемлемой частью помещения.

Законодатель устанавливает дополнительное требование к направлениям работ по переустройству – все произведенные изменения подлежат отражению в технической документации на объект. Следовательно, чтобы узаконить выполняемые работы по переустройству помещения нужно не только согласовать проект, но и внести соответствующие изменения в техническую документацию.

Комментарий специалиста. В статье 25 ЖК РФ приведены только общие направления работ по переустройству. При подготовке проекта и внесении изменений в паспорт помещения потребуется детально указать все виды конкретных работ (например, демонтаж паровой системы отопления и замена ее на электрическое оборудование для отопления объекта). Ввиду множества особенностей и нюансов оформления такой документации, наиболее оптимальным вариантом станет обращение к специализированным организациям. В Компании «Смарт Вэй» отработан механизм согласования перепланировки нежилых помещений от обмеров и обследования, до получения выписки из ЕГРН с уточненными характеристиками после его изменений. Каждую стадию такого процесса в Компании «Смарт Вэй» выполняют исключительно штатные специалисты: обследователи, кадастровые инженеры, проектировщики, юристы. Мы имеем все необходимые допуски и сертификаты для выполнения полного цикла работ, включая СРО проектирования и кадастровых инженеров. Высокий контроль качества подтвержден сертификатом ISO 9000.

Переоборудование жилого помещения — тоже понятие, схожее с перепланировкой. Оно предполагает, к примеру, что в санузле квартиры собственник установил вместо двух мокрых точек три, поменял расположение раковины на кухне, произвел изменение конфигурации канализации многоквартирного дома — то есть изменил технические характеристики и расположение коммуникаций.

СНИП перепланировки жилого помещения или нежилого объекта отсутствует — регулируется этот процесс СНИПами в сфере строительства.

Простым языком

С переустройством и перепланировкой, рано или поздно, сталкивается большинство владельцев нежилых помещений. Так как такие объекты используются для оказания услуг населению или осуществления иных видов предпринимательской деятельности, при открытии нового кафе, парикмахерского салона или магазина потребуется оптимизировать площадь помещения.

Какое практическое значение имеет переустройство для собственников нежилых помещений? Переустройство это комплекс строительных мероприятий, в состав наиболее актуальных вариантов проведения данных видов работ можно включить:

  • перенос инженерных и иных сетей на другое место внутри помещения для увеличения торговой площади или иной оптимизации;
  • замена устаревших и изношенных коммуникаций с одновременной установкой оборудования по новой схеме;
  • повышения уровня благоустройства нежилого помещения путем установки нового вида коммуникаций (например, проведение системы отопления, если ранее она отсутствовала в помещении).

Таким образом, переустройство должно сопровождаться изменением схемы расположения коммуникаций и оборудования, в том числе установкой новых элементов. Обычная замена радиатора отопления взамен изношенной батареи не будет являться переустройством и не требует согласования.

Совет эксперта. На практике, проведение работ по переустройству может сопровождаться одновременной перепланировкой объекта. В этом случае потребуется согласование нескольких разделов проектов, либо составление единого проекта с самостоятельными разделами проектной документации. Для нежилых зданий и помещений в них процедура согласования перепланировки нежилых помещений не требует согласований, а срок изготовления в Смарт Вэй — 7 рабочих дней. Преимуществом нашей компании является то, что мы не заказываем работы у сторонних организаций, а весь цикл необходимых мероприятий проводим сами.

Перепланировка — это что такое?

Перепланировкой называют любые виды строительных и ремонтных работ, по завершении которых будет изменено внутреннее устройство нежилого помещения. К таковым относятся:

  • поднятие цоколя за счет демонтажа межэтажных перекрытий;
  • расширение площади путем демонтажа стен и перегородок;
  • устройство или изменение габаритов оконных и дверных проемов;
  • организация отдельного входа, крыльца, антресольного этажа;
  • установка перекрытий, изменяющих внутреннее зонирование.

Особенности заключения договора

В рамках договора аренды в соответствии со ст. 606 ГК собственник передает другому лицу нежилое помещение во временное пользование. Для заключения соглашения необходимо наличие следующих документов:

  • документы о собственности помещения (выписка из ЕГРН);
  • паспорта всех лиц, участвующих в сделке.

Договор обязательно имеет письменный характер (ст. 651 ГК). Форма его не является строго установленной законодательством. Однако, важно соблюсти все необходимые реквизиты, чтобы не просто защитить интересы каждой из сторон, но и избежать признания сделки недействительной.

Важно прописать в договоре оплату коммунальных услуг. Если не уточнить этот момент, собственнику придется оплачивать их из своего кармана. Сумму коммунальных платежей арендатор вправе уточнить у хозяина помещения, запросив у него копии платежных документов.

Обратите внимание, что договор аренды, заключенный на срок свыше одного календарного года, подлежит государственной регистрации в обязательном порядке.

Нежилое помещение, находящееся в совместной собственности, может быть передано в аренду только с согласия супруга, оформленного нотариально (п. 3 ст. 35 СК).

Передача недвижимого объекта арендатору и его возврат собственнику происходит на основании акта приема-передачи, являющегося неотъемлемой частью соглашения. Он в обязательном порядке подписывается обеими сторонами сделки (п. 1 ст. 655 ГК).

Специфика аренды помещения под офис

В список основных критериев, появляющихся на этапе выбора помещения под взятие/сдачу в наем, входят:

  • Фактический адрес офиса (местоположение);
  • Площадь помещения;
  • Категория арендуемого объекта.

Вы можете заключить договор на аренду офиса с помощью специализированных агентств, либо не прибегать к услугам сторонних лиц и заниматься вопросом самостоятельно.

На этапах переговоров с арендодателем обязательно выясните следующие данные:

  • Имеются ли в арендуемом помещении индивидуальные приборы учета? Наличие последних облегчит процесс оплаты коммунальных счетов;
  • Снабжен ли офис системами притока и отвода воздуха? Если в помещении не устроена вентиляция и/или кондиционирование (либо они работают плохо), это резко понизит комфорт и производительность рабочего персонала;
  • Насколько хорошо организован подъезд к недвижимому объекту, есть ли парковка;
  • Каково состояние внутренней инфраструктуры (водопровод и канализация, телефонные коммуникации, интернет, электричество и пр.);
  • Уровень общего состояния помещения: наличие ремонта, меблировки, систем противопожарной безопасности.

Если вы ищете помещение под аренду с помощью посредников, у вас будет больше вариантов выбора. Также повышается фактор надежности: крупные агентства дорожат репутацией и не предлагают клиентам помещения низкого уровня.

Условия аренды нежилого помещения

Ключевое отличие договора аренды от соглашения о найме заключается в сторонах сделки. Если найм производится только между физическими лицами, то арендовать нежилое помещение может как физическое, так и юридическое лицо.

Оформить по такому договору можно:

  • отдельно стоящее здание;
  • подсобное сооружение;
  • нежилое помещение.

Объект соглашения должен быть представлен максимально подробно — чем больше характеризующих положений, тем лучше. Помимо него в договоре прописываются реквизиты и данные о сторонах сделки, а также условия сотрудничества, размер и порядок внесения арендной платы.

С учетом характера нежилых помещений договор аренды заключается преимущественно между юридическими лицами и предпринимателями. Такая сделка подразумевает сдачу производственного или торгового помещения, здания.

Договор аренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицом заключается реже. Наиболее частый пример таких сделок — оформление гаража или иного подсобного сооружения. Схожее соглашение может заключаться и между физическими лицами.

Законодательное регулирование: что входит в понятие перепланировки

В данном случае необходимо обратиться как к федеральному, так и к региональному законодательству. Общее представление о перепланировке нежилого (и жилого) помещения содержит глава 4 Жилищного кодекса, в которой дается определение и описание порядка действий собственника.

В отличие от переустройства, которое связано с мелкими работами по переносу потенциально движимых объектов (инженерные и коммуникационные сети), перепланировка предполагает существенные изменения внутренние конфигурации помещения.

Вопросы, связанные с такими работами, подробно регулируются местными нормативными актами – например, Постановлением Правительства Москвы №508.

В этом документе подробно описываются признаки, которые попадают в определение понятия «перепланировка нежилого помещения»:

  1. Создание стен или перегородок, которые в силу своей конструкции и веса значительно повышают общую нагрузку на несущие элементы.
  2. Любой перенос в пространстве или переустройство ванны, санузла.
  3. Перемещение в пространстве или создание окон, балконов, лоджий, лестничных пролетов. Сюда же включается изменение их цвета или габаритов, формы.
  4. Работы по остеклению балкона или лоджии.
  5. Демонтаж лестничного пролета или тамбура, переоборудование их в другое помещение.
  6. Установка внешних коммуникаций к кондиционеру, антенны, рольставни.
  7. Любые изменения, которые приведут к увеличению или уменьшению проемов окон и дверей. Сюда же включается монтаж проемов в несущих стенах.
  8. Полная ликвидация проемов окон или дверей, которые выходят на улицу.
  9. Установка оборудования, которое потребует создание дополнительных сетей и, соответственно, увеличение нагрузки на уже существующие сети (например, ванна, электроплита и т.п.).
  10. Конструктивные изменения в поверхности пола, в результате которых существенно усиливается нагрузка на несущие конструкции (например, стяжка или монтаж нового покрытия).

Таким образом, без согласования можно производить текущие работы (косметический ремонт, устранение неисправностей оборудования), а также полную замену сетей, отделочные работы, если они никак не влияют на конструктивную целостность здания и не увеличивают нагрузку на несущие части.

Форма договора

Условия относительно оформления и формы договора аренды нежилого помещения утверждены в общих положениях статьями 606-625, а также четвёртым параграфом 34 главы в Гражданском кодексе, действующим на территории Российской Федерации. Здесь говорится и о том, что сторонами подобной сделки могут быть любые физические и юридические лица.

Требования к договору аренды недвижимости, которой считается и нежилое помещение, устанавливают, что сделка заключается обязательно в письменном виде. Устная договорённость юридической силы иметь не будет и в суде защитить свои права в случае необходимости не получится. Структура документа включает в себя информацию о точном адресе расположения объекта, его основных характеристиках, полных данных об арендодателе и арендаторе, целевом назначении недвижимости, финансовых аспектах договорённости.

Если сделка заключается сроком меньше чем на год, регистрировать договор аренды (шаблон представлен ниже в статье) в Росреестре не нужно. Если же сделка о найме нежилого помещения подписана на один год и более – за отсутствие её регистрации могут выписать штраф.

Предмет договора

Предметом договора аренды в данном случае всегда выступает непосредственно само нежилое помещение или его часть. Собственник объекта недвижимости за оговорённую заранее ежемесячную плату передаёт его арендатору на определённый или неопределённый срок. В договоре аренды помещений раздел о предмете сделки идёт первым, сразу после части с информацией о сторонах сделки.

В этом пункте указывается кадастровый номер помещения, его полный адрес, площадь, этажность, наименование и целевое назначение (под офис, цех, склад и так далее). Цель использования – важный нюанс, поскольку одно из условий досрочного расторжения договора является использование помещения не по назначению. Также указывается наименование, дата выдачи и номер документа, на основании которого арендодатель является владельцем недвижимости и имеет право ею распоряжаться.

Для более точного определения предмета к договору прилагается его технический, кадастровый план.

Порядок передачи помещения

Следует учесть, что сам договор аренды помещения, даже если он уже подписан, не является подтверждением передачи недвижимости. Стороны могут прописать в условиях, что передать объект нанимателю собственник обязан в момент подписания документа, получения оплаты или в конкретный день, но сам факт этой передачи следует зафиксировать отдельным актом. В акте фиксируется информация о предмете договора, как в нём самом, но уже более подробно описывается фактическое состояние недвижимости, наличие систем коммуникации, мебели, оборудования и всего, что владелец передаёт вместе с помещением.

Актом также подтверждается, что арендованное имущество соответствует условиям сделки. Если же при осмотре окажется, что площадь меньше заявленной, неисправны коммуникационные системы, обнаружены какие-либо другие несоответствия, вы можете тут же расторгнуть договор или потребовать устранить недочёты в кратчайший срок, если это возможно. Наниматель может и самостоятельно устранить недостатки за свой счёт, уменьшая тем самым стоимость арендной платы, но это должно быть зафиксировано документально и в акте приёма-передачи.

Арендодатель также обязан передать арендатору документацию, касающуюся переданной недвижимости, и не имеет права её удерживать, если это препятствует целевому использованию недвижимого объекта нанимателем.

Права и обязанности сторон

При составлении договора относительно найма нежилого помещения стороны могут прописывать права и обязанности на своё усмотрение. Стандартно в этот пункт включают:

  • Пользование недвижимостью в соответствии с целевым назначением;
  • Своевременная арендная плата;
  • Возможность продления соглашения;
  • Кто будет производить капитальный ремонт;
  • Как будет возмещаться нанесённый ущерб имуществу;
  • Зафиксированные обязательства о поддержании объекта в надлежащем состоянии;
  • Оплата коммунальных услуг;
  • Право на субаренду или запрет таковой;
  • Периодичность и порядок проверки помещения арендатором;
  • Требования сторон;
  • Действия, которые наниматель может совершать лишь при получении письменного разрешения арендодателя, и прочее.

Если одна из сторон нарушает условия договора, не выполняет свои обязанности, записанные в данный пункт, это может служить причиной досрочного расторжения сделки. В том случае, когда пункт не внесён, например, о капитальном ремонте, собственник не будет иметь права требовать от нанимателя его сделать. Но может быть подписано дополнительное соглашение.

Порядок оплаты

Размер постоянной части арендной платы обязательно указывается в договоре в российских рублях с НДС и не может быть увеличен чаще чем один раз в три месяца по закону. В своём соглашении срок пересмотра стоимости можно указать на своё усмотрение, например, раз в полгода или раз в год. Также указывается, за сколько дней, месяцев арендодатель должен письменно уведомить нанимателя об изменениях. Отображаются таковые в оформленном приложении к договору аренды нежилого помещения.

Оговорённая оплата по договору непосредственной аренды нежилого помещения производится арендатором один раз в месяц до указанного в документе конкретного числа месяца, следующего за отчётным. Фиксируется также способ внесения платы – банковские реквизиты, расчётный счёт, наименование банка.

В этом же пункте можно прописать индивидуальный порядок действий в случае, если наниматель по уважительным причинам не может выполнить финансовые обязательства в срок (уведомление заранее), а также зафиксировать порядок начисления пени и её размер за просрочку платежей без уважительной причины.

Ответственность сторон

Ответственность, которая фиксируется в тексте договора на аренду помещения, касается в большей мере финансовых и имущественных вопросов. Здесь могут находиться условия с начислением пени и штрафов, возмещение убытков за нанесение ущерба имуществу, подача письменных претензий.

Возлагается ответственность за своевременную и полную оплату коммунальных услуг. На усмотрение сторон эти обязанности могут быть поделены пополам.

К пункту об ответственности сторон можно отнести подробные разъяснения о текущих и капитальных ремонтах, в какие сроки они должны делаться, кем, кто их оплачивает.

Продление и расторжение договора

Преимущественное право продлить наём недвижимости принадлежит арендатору, если он выполнял свои обязанности по условиям договора надлежащим образом. Настоящий договор может быть расторгнут и преждевременно, когда:

  • Помещение используется не по назначению;
  • Объект сдан в субаренду без должного уведомления и согласия собственника;
  • Существенное ухудшение состояния недвижимости;
  • Систематически несвоевременная оплата без уважительной причины или отсутствие оплаты в течение двух и более месяцев;
  • Владельцу нужно сданное помещение для собственных нужд – в такой ситуации он платит нанимателю неустойку;
  • Арендатор больше не нуждается в снятом объекте – уплата неустойки оговаривается договором.

Порядок расторжения договора и возмещения убытков в каждом случае индивидуален и должен быть зафиксирован в документе заранее или дополнительным соглашением.

Продляется договор при обоюдном подписании дополнительного соглашения. В соответствии со вторым пунктом 610 статьи в гражданском кодексе Российской Федерации, выделяют также понятие автоматического продления (пролонгации) сделки. Суть автопродления заключается в том, что сделка считается продлённой, если ни одна из сторон не заявила о желании её расторгнуть.

Срок действия

Срок действия договора аренды в отношении любого нежилого помещения оговаривается сторонами на их усмотрение:

  • До одного года – не нуждается в государственной регистрации;
  • Один год и более с чёткой датой – регистрация обязательна;
  • Без указания срока, то есть бессрочный – регистрируется в Росреестре.

Учитывая срок договора аренды без регистрации, за которую предусматривается уплата государственной пошлины, нередко нежилое помещение предумышленно нанимается менее, чем на год с последующим продлением. Это продление, как и прочие изменения, оформляются дополнительным договором и прилагаются к основному.

Во избежание проблем, которые могут возникнуть между владельцем и нанимателем, а также, чтобы не усугублять ситуацию, если придётся решать конфликт в судебном порядке, настоятельно рекомендуется избегать бессрочных соглашений и регистрировать сделки. Указывая конкретный срок, на какой заключается договор на аренду нежилого оговорённого помещения, и владелец недвижимости, и её наниматель защищают свои права и могут претендовать на поддержку со стороны закона.

Нежилое помещение безоговорочно возвращается собственнику не позднее, чем закончится срок договора аренды, если он не был продлён и пролонгация не предусматривается.

Прочие условия и форс-мажоры

При возникновении непредвиденных обстоятельств, которые не прописаны в вашем договоре, следует руководствоваться нормами действующего российского законодательства. Обе стороны будут освобождены от выполнения своих обязанностей, если они не могут их выполнять по независящим от них причинам. К таковым относятся стихийные бедствия, гражданские массовые беспорядки, вооружённые действия и террористические акты, изменения в актах по инициативе органов власти.

В случае когда обстоятельства, вызванные форс-мажором, не удаётся устранить в течение трёх месяцев, арендодатель и наниматель оговаривают дальнейшие действия в индивидуальном порядке на своё усмотрение.

Реквизиты и подписи сторон

Последней обязательной частью при оформлении и заполнении договора аренды нежилого помещения, пример которого можно посмотреть ниже в статье, являются реквизиты и подписи участников сделки. Сюда входят в первую очередь банковские расчётные счета, а также юридические адреса сторон, регистрационные коды, наименования.

Важно внимательно сверить зафиксированную информацию, поскольку даже малейшее несоответствие с данными в документах являются основанием для аннулирования соглашения. Подписи ответственных участников также должны быть идентичны подписям в их документах, удостоверяющих личность.